Donnez-moi du A, éventuellement du B et en dernier recours du C ! Le diagnostic énergétique est aujourd’hui un critère de choix de poids dans la recherche d’un bien immobilier. Et pour cause, en plus d’évidentes considérations écologiques, qui veut vivre dans une passoire énergétique et dépenser toujours plus pour se chauffer ?
Pourtant, sous couvert d’être transparent, la classification du DPE renferme aussi ses petits secrets ! HELAGIS a mené l’enquête et est mesure de vous faire des révélations exclusives : LE DPE NOUS MENT (parfois)!
💡 Le DPE, qu’est-ce que c’est ?
Vous l’avez forcément croisé au cours de vos recherches !
Obligatoire depuis le 1er novembre 2006, le diagnostic de performance énergétique est fait pour vous informer sur la performance énergétique d’un bâtiment. Il mesure d’une part sa consommation grâce aux fameuses étiquettes allant du rouge au vert. Ces étiquettes permettent de noter le logement : du A au G pour les logements des plus économes aux plus énergivores. La consommation du logement est exprimée en kWh/m²
Sur le papier, c’est bien pratique d’autant que ce diagnostic intègre également estimation chiffrée de votre facture énergétique annuelle.
De la même manière, les émissions à gaz à effet de serre du logement sont également sont également évaluées. Et depuis 2021, c’est la plus mauvaise des lettres entre Energie et Gaz à effet de serre qui sera retenue en note finale de votre DPE !
Bien évidemment, la note énergétique du logement est devenue un critère incontournable pour bien des acquéreurs.
🧮 Comment le DPE est-il mesuré ?
Non, ça ne dépend pas de l’âge du capitaine… mais presque ! Depuis mi 2021, les 2 méthodes qui pouvaient être appliquées pour calculer le diagnostic de performance dans un logement « ancien » ont été unifiées !
La méthode dite des 3CL (Calcul des Consommations Energétiques dans les Logements)
Elle s’applique sur tous les logements construits et disposant d’un chauffage.
Le calcul s’appuie sur les caractéristiques thermiques du bâtiment (zone climatique, isolation ou pas des parois, vitrage…pour estimer les déperditions de chaleur), de la ventilation (déperditions dynamiques) et les caractéristiques des systèmes de chauffage, de production d’eau chaude sanitaire et de refroidissement.
Pour établir la consommation, les logiciels de diagnostics s’appuient sur les hypothèses suivantes :
- Une présence des habitants de 16h par jour en semaine, et de 24h le week-end.
- 1 semaine d’absence annuelle en hiver, et 2 semaines en été
- Une température de 19°C le jour et 16°C la nuit
- Une consommation d’eau chaude sanitaire calculée sur la base de la surface habitable et d’un taux d’occupation standard dépendant de la surface du logement.
- Les caractéristiques climatiques la région, sur trente ans, avec une correction liée à l’altitude et à la distance par rapport au littoral.
📊 La méthode des factures
Elle s’appliquait avant sur les bâtiments construits avant 1948 et/ou ayant recours au chauffage collectif. Beaucoup plus discutable sur certains aspects que la méthode des 3CL, elle s’appuiait sur les factures énergétiques des 3 dernières années.
Évidemment, une personne très souvent absente pendant la période de l’hiver, ou qui chauffait très peu, pouvait permettre d’obtenir une bonne note (lettre) mais dans une passoire thermique !
⚡️ Mais alors, c’est quoi le problème ?
Ce que le DPE ne dit pas… ou dit mal, c’est qu’il mesure la consommation en énergie primaire d’un logement en kWh, c’est-à-dire l’énergie « potentielle » contenue dans les ressources naturelles (comme le bois, le gaz ou le pétrole) avant toute transformation ou acheminement. Mais cela ne reflète pas l’énergie que votre logement consommera au final… ni celle que va vous facturer votre fournisseur d’énergie.
Si, pour un chauffage au gaz on considère que l’énergie primaire est strictement égale à l’énergie finale délivrée, on considère qu’un équipement électrique nécessite 2,3 kWh en primaire pour une puissance restituée d’1 kWh.
Cela revient à dire, qu’une maison avec une chaudière à gaz des années 1970 sera mieux notée qu’une maison équipée de radiateur à inertie électrique, pourtant a priori plus économe.
Et avec l’arrivée de la règlementation thermique 2012 (la fameuse RT2012), il est impossible pour un logement chauffé à l’électricité d’être classé A ou B.
🗒 Les points clés à vérifier pour évaluer les performances énergétiques
Seul moyen de vérifier : n’hésitez pas à demander les factures d’électricité aux propriétaires ou à l’agence… et à demander à vérifier les installations (chaudières, convecteurs etc.)
Bien évidemment, l’isolation est également à contrôler. Si la maison est pourvue de comble, vérifiez qu’ils sont bien isolés et que la couche isolante est en bon état.
🏷 L’impact du DPE sur le prix
Et pourtant, le DPE a un impact fort sur le prix !
Selon le Conseil Supérieur du Notariat, en 2017, les maisons anciennes d’étiquettes énergie A-B se sont vendues en moyenne de 6% à 14% plus cher que les maisons d’étiquette D. Les appartements anciens enregistraient de leur côté un « bonus » de 6 à 22%. Logique, tant le critère du DPE est devenu incontournable pour certains acheteurs… mais pas toujours à bon escient !